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Tudo que voce precisa saber para comprar sua casa atraves de financiamento

Primeiro Passo – Simulação
A simulação é necessária para se obter as condições de financiamento e a comparação entre os diversos Bancos disponíveis.

A comparação não deve se limitar entre o valor da prestação (A + J) ou da taxa de juros divulgada pelo Banco.

O melhor critério é a comparação pelo CET – Custo Efetivo Total  e CESH – Custo Efetivo do Seguro Habitacional. O preço do seguro pode ser um diferencial relevante.

Segundo Passo – Documentação
Este passo se refere à entrega da documentação: Pessoal, do Imóvel objeto da compra, do vendedor e do FGTS, se for o caso.

Dentre os documentos a serem entregues estão os comprovantes de renda e/ou de capacidade de pagamento, que será o objeto de esclarecimento e orientação do presente artigo.

Toda pessoa que comprovar um ganho constante, uma renda, alta ou baixa, estará habilitada a receber um financiamento imobiliário.

A renda pode ser comprovada (formal) ou declarada (atividade de prestação de serviços, comércio ou profissão especializada, dentre outras).

Existem diversas ofertas de financiamento imobiliário, com a possibilidade para o futuro cliente escolher nos Bancos e instituições financeiras os planos e taxas que mais se encaixa à sua capacidade econômica.

Abaixo listamos os principais tipos de documentos para comprovação de renda, de acordo com o tipo de atividade profissional, solicitados pelos Bancos e agentes financeiros, mas na análise de crédito, podem ser solicitados documentos complementares:

Tipo de Renda X documentos exigidos

Terceiro Passo – Análise de capacidade financeira 
A partir dos documentos de comprovação apresentados o Banco faz a análise documental, cadastral e verificação da capacidade de pagamento.

A apuração da renda considerará as características dos rendimentos apresentados em relação à sua continuidade, às variações de curto prazo e à duração de seu recebimento.

Com certeza o grau e o tempo de relacionamento serão considerados. Quando houver a comprovação de mais de uma renda, a apuração normalmente será feita separadamente.

Os critérios para apuração da capacidade de pagamento e de risco de crédito variam para cada tipo de documento apresentado, bem como com os estipulados por cada Agente Financeiro.

Definida a capacidade de pagamento poderá ser verificado o valor máximo de financiamento. A aprovação do crédito tem validade veja e fique atento ao prazo estipulado por seu Banco.

Será o momento de definir a melhor opção de financiamento para você (prazo, sistema de amortização, valor de entrada, valor do financiamento, uso do FGTS, etc.)

Quarto Passo – Avaliação do imóvel 
Os engenheiros do Banco vão avaliar o imóvel. A avaliação do imóvel é praxe do mercado imobiliário para contratar financiamento ou pedir liberação do saldo do FGTS para adquirir o bem.

É um engenheiro ou arquiteto que poderá realizá-la. O profissional verificará as características da unidade (como metragem e estado de conservação) e efetuará balizamento do cálculo do valor com preços de imóveis similares na mesma região.

Os Agentes Financeiros tem equipe própria e também contratam empresas especializadas para fazer o serviço.

Os Bancos cobram uma tarifa pelo serviço de avaliação que varia de acordo com tipo de financiamento. Veja os valores nas tabelas de tarifas constantes no artigo abaixo:
Tarifas no Crédito Imobiliário

Quinto Passo – Assinatura do Contrato 

Ao tratamos de financiamento habitacional, em geral os contratos apresentam cláusulas com a definição das condições do financiamento ao longo do prazo, incluindo eventuais alterações (se possíveis) e as regras de pagamento da dívida. Citamos as principais:

  • Qualificação das Partes:
  • Objeto do Contrato:
  • Tipo de Garantia:
  • Condições da Operação:
  • Forma de Pagamento, Recálculo dos Encargos Periódicos;
  • Forma de Atualização do Saldo Devedor;
  • Impontualidade, Forma de Cobrança e Execução de Dívida
  • Cobertura de Seguros

Outra questão ao comprar um imóvel é a de constatar as diversas despesas referentes ao imóvel financiado: como ITBI, registro do contrato, manutenção e reforma da nova moradia.

Alguns Bancos facilitam e financiam as despesas de contratação, verifique as condições possíveis.

O crédito ao vendedor somente será efetivado após a apresentação do contrato devidamente registrado no Cartório de Registro de Imóveis.

Essa é uma etapa importantíssima, pois como diz o ditado: “Quem não registra não é dono”.

Após a assinatura o seu contrato entrará em fase de amortização e a partir desta última etapa, você pagará os encargos periódicos (geralmente mensais) devidos até a quitação do financiamento.

Ercilia Maria Souza – arquiteta e urbanista

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