Como escolher o terreno certo para construir sua casa

Se você tem dúvidas sobre construção, financiamento de imóveis e outros, Pergunte ao Arquiteto.

A escolha do terreno deve levar em conta o bolso, mas também o tipo de casa que se quer fazer (Foto: Shutterstock)

Algumas pessoas passam a vida toda desenhando e remodelando a casa ideal. Mas antes de concretizar esse desejo é preciso escolher um terreno que seja adequado não só ao bolso, mas também ao que você espera da residência.

Antes de procurar o lote, pense no tipo de moradia que quer ter (se será térrea, se terá piscina, pomar ou quadras ou se terá mais espaço para jardim ou para áreas construídas).

Um dos pontos importantes na escolha do terreno é verificar a característica do solo. Se for pedregoso vai dificultar a escavação de fundações profundas. Solo arenoso não é recomendado para casas pesadas, com muitos pavimentos, senão, seria necessário fazer a troca do solo, aumento os custos da obra.

Preste também atenção à inclinação do terreno. Em geral, isso não impede a construção, mas requer soluções arquitetônicas especiais. “O projetista terá de aproveitar as características do terreno e isso pode encarecer a obra”.

Geralmente, esse tipo de terreno é mais barato, mas também é o que mais precisa ser tratado. Os gastos com terraplanagem e muros de arrimo são campeões na hora de aumentar os custos da obra. Muita gente desiste ou adia a construção da casa.

O desenho do terreno também influencia a construção. “Se o formato fugir do usual, o mais comum é o retangular, e for irregular, consulte um arquiteto ou engenheiro para saber se a área útil não será prejudicada.

Pergunte ao corretor sobre as normas em relação ao recuo frontal, ou seja, à distância reservada para a calçada. Isso interfere no projeto,  por exemplo, na construção da garagem ou do muro.

Cada região tem uma legislação sobre o alinhamento da calçada, e essa informação está no Código de Obras de cada localidade e também no Plano Diretor.

Terrenos que ficam em esquinas têm recuo maior que os de meio de quadra, o que significa que parte do lote será “perdido” no angulo do terreno e que o portão da garagem tem que estar a 3m da esquina (ou seja a garagem não pode ser  na esquina).

A posição do terreno em relação ao sol também é importante. Muita gente prefere lotes cuja frente fica para o norte ¿ ou seja, o sol nasce do lado direito e pousa do lado esquerdo, e a casa é banhada pelos raios solares ao longo de quase todo o dia. Imóveis que têm boa insolação podem ser melhores avaliados no mercado.

Lotes com áreas verdes ou pequenos cursos d’água podem ser maravilhosos, mas às vezes têm regras especiais de construção. A lei determina uma distância obrigatória entre a construção e o rio, por exemplo. Assim, boa parte da propriedade terá de ficar intacta, o que é ruim para alguns e um enorme prazer para outros.

Na Prefeitura, você poderá saber se o terreno está regularizado, principalmente em relação à legislação ambiental. Verifique também se não está com algum tipo de processo judicial. Essa consulta poderá ser feita por um advogado e não é demorada nem cara.

O que você precisa saber antes, durante e depois de comprar um lote? Quais os documentos necessários? Que cuidados tomar para não ser enganado? Para estas e outras perguntas você encontra a resposta nesta cartilha que deve acompanhá-lo desde o planejamento da compra até o registro da escritura.

Atenção:
– Nunca compre um lote sem visitá-lo antes. Assim, você evita de comprar um brejo, parte de um lote, um morro, uma área preservada, aterrada ou de proteção a mananciais.
– Localize o terreno mostrado na planta aprovada pela prefeitura, e veja se tem saneamento básico e serviços tais como ruas abertas, luz, água, transporte coletivo, estabelecimentos comerciais próximos, etc.
– Antes de comprar, vá a prefeitura. Verifique se o loteamento está aprovado e se o cronograma de obras está sendo cumprido. Se a área for de utilidade pública, poderá ser desapropriada. Se localizado em zona urbana, o loteamento depende da aprovação de vários órgãos públicos.
– Se for comprar chácaras ou sítios, informe-se primeiramente na Delegacia Regional do Incra, para ter certeza que a área está em zona rural.
– O passo seguinte é o Cartório de Registro de Imóveis. Confira se o loteamento está registrado, e não se esqueça de pedir uma certidão de propriedade, com negativa de ônus e alienações. Isto prova que o imóvel está desembaraçado e quem é o verdadeiro proprietário.

PROPOSTA DE COMPRA
Não havendo impedimentos na Prefeitura e no Cartório, faça uma proposta de compra ao corretor ou à administradora. Proposta não é contrato. É um documento que firma a intenção de compra. Qualquer sinal pago ao corretor vale como parte da entrada (a prazo) ou do valor total (na compra à vista).

É obrigatório constar na proposta:
– Qualificação e manifestação de vontade das partes;
– Indicação do lote, conferindo sua localização com a planta aprovada pela prefeitura; – Valor total do lote e do sinal dado. Modo e forma de pagamento e forma de reajuste e o índice que será utilizado (informe-se sobre os índices permitidos por lei);
– Promessa de firmar contrato e prazo para aceitação da proposta (o ideal é não ultrapassar 30 dias).

Atenção: assine e date as vias da proposta ficando com uma delas. Saiba que no pagamento do sinal as partes podem estabelecer o direito de arrependimento, não dando continuidade ao negócio. Se a desistência parte do comprador ele perde o sinal dado. Se parte do vendedor ele deve devolver o sinal em dobro.

CONTRATO
Antes de assinar, leia o contrato com atenção. Na dúvida, procure um advogado ou o Procon da sua cidade. Verifique se ele está todo preenchido. Risque os espaços em branco, assine e date as três vias. De posse da sua, registre-a no Cartório de Registro de Imóveis da região. Em geral, no Contrato de Compra e Venda do Imóvel já estão previstas as despesas do comprador e do vendedor. Quando não diz, o comprador paga a lavratura, registro, imposto de transmissão, reconhecimento de firma, entre outras.

É obrigatório constar no contrato:- Nome, carteira de identidade, CPF (CGC para pessoa jurídica), nacionalidade, estado civil e residência do comprador e vendedor.- Nome e localização do imóvel, número e data do registro, descrição, confrontações, área e demais características do imóvel.- Preço, prazo, valor do sinal, forma e local do pagamento.- As taxas de juros que serão aplicadas sobre o saldo devedor e sobre as prestações vencidas e não pagas.- Declaração das restrições urbanísticas da legislação local.- Caso seja encontrada diferença de metragem na área do imóvel (para mais ou para menos), como será feito o acerto.

ATENÇÃO: PAGUE EM DIA!
Se o seu lote foi comprado a prazo, pague as prestações até a data do vencimento. Inadimplência implica em perda de direitos e ocasiona cobrança de multas e juros (2%ao mês mais 12% ao ano), além de outros encargos. Se o vendedor recusar-se a recebê-las porque está em atraso, vá ao cartório onde o imóvel está registrado e solicite que ele seja notificado para receber a prestação naquele local. Ou então, faça o depósito em juizo.

ESCRITURA
De posse dos recibos de pagamento devidamente quitados, do contrato e de todos os seus documentos pessoais, providencie a escritura do imóvel que deve ser lavrada no tabelionato de notas. Em seguida, registre-a no Cartório de Registro de Imóveis da região. Com a escritura registrada, você terá todas as garantias de propriedade do imóvel, evitando problemas futuros e até despesas extras. De posse da escritura, solicite por escrito na Prefeitura a alteração do imposto territorial para seu nome, fornecendo seu endereço para entrega das guias. Enquanto não ocupar definitivamente o lote, providencie uma cerca ou muro, mantenha o lote sempre limpo e visite-o com frequência. É a única maneira de evitar invasões, multas municipais e a perda de um bem adquirido com tanto sacrifício.

Arquiteta Ercilia Maria Souza – [email protected]

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